O mercado de imóveis na planta é regulado por normas rigorosas, e a ação judicial correta é o caminho mais seguro e rentável para o consumidor lesado.

Uma das dúvidas mais comuns é se o comprador pode simplesmente interromper os pagamentos. A resposta é um categórico não.

Mesmo que a construtora já tenha extrapolado o prazo de entrega (incluindo o prazo de tolerância de 180 dias), a interrupção unilateral dos pagamentos coloca o comprador em posição de inadimplente.

Ao parar de pagar por conta própria, o comprador se coloca em uma situação de risco. A construtora poderá alegar que a culpa da rescisão é do cliente e, com isso, reter parte dos valores pagos, além de cobrar multas contratuais. O ideal é que a suspensão do pagamento seja autorizada judicialmente.

A inadimplência do comprador, mesmo diante do atraso da obra, enfraquece sua posição em um futuro litígio.

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Quando o prazo legal para a entrega da obra (prazo original mais 180 dias de tolerância) se esgota, a construtora é a única culpada pelo descumprimento do contrato. Nesse cenário, o comprador tem o direito de buscar a rescisão judicial do contrato.

Ao acionar a Justiça, o comprador garante o direito de:

1. Recepção Integral dos Valores: A construtora é obrigada a devolver 100% de tudo o que foi pago pelo cliente, incluindo sinal e parcelas intermediárias, devidamente corrigido e atualizado.
2. Indenizações: O comprador pode pleitear indenização por danos morais (pela frustração e desgaste) e por lucros cessantes (o valor dos aluguéis que ele deixou de receber ou que teve que pagar enquanto aguardava o imóvel).

A segunda armadilha comum é a tentativa de fazer a rescisão diretamente com a construtora. Nessa negociação, as empresas costumam oferecer um acordo baseado nas cláusulas de distrato do contrato.

Essas cláusulas, geralmente abusivas, preveem a devolução de apenas uma parte do valor pago (em média, 70% a 80%), o que configura um grande prejuízo para o consumidor.

A via judicial é o único caminho que, segundo o entendimento consolidado dos tribunais, garante a restituição integral dos valores. Para proteger integralmente o investimento e buscar as devidas indenizações, a assessoria jurídica especializada é indispensável.

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As conhecidas desistências injustificadas pendiam de um regramento específico e, principalmente, de tratamento uniforme, eis que as penalidades aplicáveis seriam variáveis a depender dos critérios contidos nas sentenças e acórdãos em ações de rescisão de contrato.

Com efeito, a nova legislação confere maior disciplina e estabilidade ao setor da Construção Civil.

O fato é que adquirir um imóvel exige, sobretudo, planejamento financeiro.

Neste linear, Legislativo e Executivo chegaram à redação final da denominada “Lei dos Distratos”, a qual determina, em relação às unidades submetidas ao regime de incorporação imobiliária (construção vertical), que:

• Os contratos para fins de aquisição serão iniciados por quadro-resumo com absoluta clareza a respeito do preço total, da forma de pagamento, dos percentuais pagos à título de entrada, da corretagem (se houver ou não), dos índices de correção monetária aplicáveis e períodos de aplicação, das consequências do desfazimento do contrato e prazo de devolução do saldo residual, prazos assumidos pelo incorporador, dos ônus que recaírem sobre o imóvel, das informações gerais sobre a incorporação e matrícula mãe e do termo final para obtenção do habite-se ( 2º da Lei).

• Fica instituído o prazo de carência na conclusão da obra por até 180 (Cento e oitenta) dias, cujo descumprimento ocasionará, alternativamente, em: a) resolução por culpa do incorporador e devolução do preço pago atualizado e com acréscimo de multa em 60 (Sessenta) dias; ou b) Incidência de multa de 1% (Um por cento) do valor pago para cada mês de atraso.

• As relações encerradas por culpa do adquirente sujeitarão em retenção da comissão de corretagem; retenção a título de multa de até 25% (Vinte e cinco por cento) ou 50% (Cinquenta por cento) se o imóvel estiver sendo construído em regime de patrimônio de afetação; impostos reais, taxas condominiais e taxa correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

• Devolução do saldo do preço em até 180 (Cento e oitenta) dias, em parcela única, contados do desfazimento do contrato, ou em caso de revenda da unidade, no prazo de 30 (Trinta) dias contados da nova alienação; Em se tratando de patrimônio de afetação, o prazo de devolução é prorrogado para 30 (Trinta) dias após a expedição do certificado de conclusão de obra (Habite-se), a fim de não gerar descontinuidade ao fluxo de caixa do empreendimento com atividade financeira isolada.

• O adquirente possui direito de desistência a ser exercido em 07 (sete) dias contados da transação, cujo exercício será estendido a todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial.

Já quanto aos loteamentos:

• Os contratos serão iniciados com quadro-resumo, nos termos já mencionados.

• As relações encerradas por culpa do adquirente sujeitarão em retenção da comissão de corretagem; retenção a título de multa de até 10% (Dez por cento) do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; os impostos reais, taxas condominiais (sendo condomínio horizontal) e taxa correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,75% (Setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

• Devolução do saldo do preço em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: a) em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; b) em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

• O adquirente possui direito de desistência a ser exercido em 07 (sete) dias contados da transação, cujo exercício será estendido a todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial.

Em análise derradeira, as novas regras garantem maior clareza e estabilidade às transações imobiliárias, fatores estes que certamente serão derivados de um exauriente planejamento financeiro por parte do pretenso adquirente.

Dr. Pedro Henrique Almeida da Silva

OAB/SC 40.495
Sócio do Silva & Silva Advogados Associados e especialista em estruturação de negócios e contratos complexos.

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Inicialmente cabe compreender o que de fato é a incorporação imobiliária. Laconicamente, este é o termo utilizado para definir um instrumento cujo objetivo é permitir que as futuras unidades do empreendimento, de forma individual, sejam comercializadas antes e durante a sua fase de construção, com a segurança jurídica que lhe é indispensável. Este instrumento pode ser feito de forma particular, na forma de um caderno de incorporação, ou de forma pública, junto ao Tabelionato de Notas em forma de uma escritura pública.

Ambos os documentos serão posteriormente registrados junto ao Ofício de Registro de Imóveis da Comarca na qual se localiza o empreendimento em construção, a fim de tornar pública a individualização das respectivas unidades autônomas que compõem o empreendimento.

Apenas após estar efetuado o registro, os apartamentos e as demais unidades que compõem o empreendimento encontram-se aptos a serem vendidos, ainda na planta.

Fato é que este processo acaba sendo relativamente burocrático e, apesar de ser célere, desde que se tenha todos os documentos, muitos construtores optam por não realizar, buscando a economia monetária, em virtude de certas despesas decorrentes do ato, bem como propriamente evitar toda a burocracia existente, colocando as suas negociações em risco, sem o devido amparo da Lei.

Uma vez não realizada a incorporação imobiliária, os futuros apartamentos não estão aptos legalmente a serem comercializados, tendo como sua principal consequência a configuração de crime contra a economia popular, nos termos da Lei nº 4.591/64.

Concomitantemente à responsabilidade na esfera criminal, a consequências civis também são impactantes. Ausente a incorporação, inexiste segurança jurídica no negócio e até mesmo podendo haver uma insegurança na própria execução da obra.

A título exemplificativo, por vezes, quando comercializado sem o registro da incorporação imobiliária, as respectivas unidades autônomas são impedidas de serem devidamente escrituradas e o comprador impedido de se tornar legítimo proprietário em virtude de um erro documental que, por não haver uma análise prévia, acarreta em retificações documentais desnecessárias, como alterações em documentos de engenharia (ARTs, memoriais, plantas, planilhas) que acabam divergindo entre si ou da obra de fato, causando um transtorno inimaginável para o construtor, que terá que arcar com mudanças seja na obra (que já estará próxima de ser concluída) ou nos documentos que a compõem, gerando, assim, um efeito dominó com consequências em todas as esferas, principalmente temporal.

Da mesma forma o efeito negativo se estende ao comprador, que ao se deparar sem o seu imóvel na data e condições estipuladas, se sente lesado pela construtora, que assumiu um compromisso de entregar determinado imóvel em condições documentais devidamente regularizadas, o que pode gerar consequências desde um distrato contratual à medidas mais severas, como a busca pelo judiciário.

Na pior das hipóteses, pode ainda haver divergência entre as informações de área constantes no Registro de Imóveis e no planejamento da Prefeitura, ocasionando a temida retificação de área.

Todos esses problemas podem ser verificados previamente, resolvidos e até evitados, pois a incorporação imobiliária é o documento que regularizará a obra e solucionará questões que, muitas vezes, só serão visualizadas quando da finalização da obra.

Buscando revestir a obra e as negociações que a entornam com a segurança proporcionada pelo registro da incorporação imobiliária, ela se torna indispensável e, acima de tudo, garantidora de direitos recíprocos entre construtor e comprador.

Não há como se falar em segurança jurídica na comercialização de imóvel sem a respectiva incorporação, pois ela é inexistente, além de ser ilegal.

Comercializar unidades autônomas futuras inexistindo uma incorporação imobiliária é um risco que não vale a pena ser corrido, pois suas consequências são severas e podem comprometer a obra, acarretando, inclusive, em um prejuízo financeiro inestimável e que é facilmente evitável.

Desta forma, o registro da incorporação imobiliária é um investimento na obra imprescindível do construtor, devendo ser tratado como uma das prioridades.

Eduardo Cordova

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O relator, ministro Benjamin Herman, afirma que a corte fez uma interpretação correta do Código Civil. “O contrato de permuta não implica, na maioria das vezes, apuração de renda ou lucro, nem receita ou faturamento, além de que o artigo 533 do Código Civil/2002 apenas salienta que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil”, afirma o relator.

Para o ministro, a operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias, por si, não implica o auferimento de receita/faturamento nem de renda e tampouco de lucro, constituindo mera substituição de ativos.

“Por essa razão, a permuta de imóveis não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL, conforme assentado na jurisprudência  dominante deste Tribunal, de que são exemplo os julgados assim sintetizados”, destacou.

Fonte: TST

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O novo cadastro tem por finalidade a inscrição de obras de construção civil de pessoas físicas e jurídicas obrigadas ao recolhimento de contribuições previdenciárias instituídas pela Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991.

Com o CNO, cria-se finalmente um verdadeiro cadastro de obras. A inscrição no CNO será única do início ao fim da obra. Nos casos em que o responsável por determinada obra ser alterado, deverá comparecer a nova pessoa responsável até a unidade da Receita Federal, independente da jurisdição, para efetuar a transferência de responsabilidade.

Com a intenção de simplificar a forma como as informações serão prestadas pelo usuário, o CNO também visa preservar uma consistência de dados cadastrais, permitindo uma gestão melhorada sobre a regularização e o controle das obras.

Entre as mudanças e aperfeiçoamentos, estão:

1. O contribuinte poderá efetuar a inscrição da obra e algumas alterações no cadastro diretamente de sua residência ou estabelecimento;
2. O CNO não é um cadastro do responsável, mas sim da obra. Dessa forma, ela permanece identificada, independentemente de quem seja o seu responsável;
3. Novas funcionalidades evitam que o cidadão se desloque à unidade da Receita Federal. Por exemplo: para efetuar inscrição de obra cujo tipo de responsabilidade seja de Consórcio ou uma Construção em nome coletivo, não há mais necessidade de comparecimento a uma unidade de atendimento da Receita. O sistema busca, no CPF e no CNPJ, os dados dos corresponsáveis informados no momento da inscrição da obra;
4. O CNO está desenhado para ser integrado ao Serviço Eletrônico de Regularização de Obra (SERO) sistema responsável pela regularização da obra, automatizando os cálculos do tributo devido;
5. O CNO permite o pré-preenchimento dos dados cadastrais com informações do Alvará. Atualmente o cidadão precisava preencher manualmente esses dados.

O CNO será implantado em duas etapas:

1. A partir de novembro/2018 com acesso somente pelas unidades de Atendimento da Receita Federal;
2. A partir de 21 de janeiro/2019 estará disponível para acesso pela sociedade, via e-Cac, sítio da Receita Federal e pelas unidades de Atendimento da Receita Federal.

Fonte: Ministério do Trabalho.

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Mas como funciona essa tributação quando há permuta – ou seja, quando a incorporadora recebe um imóvel, um veículo, na troca? Essa é uma das grandes dúvidas atuais do setor em relação à tributação.

De um lado, a Receita Federal do Brasil entende que a permuta também deve ser tributada – esse é o direcionamento adotado no Parecer Normativo COSIT n° 9/2014, que vincula e determina que os auditores fiscais autuem as empresas que não tributam a permuta. E a Receita Federal do Brasil diz mais: que o valor obtido com a venda do bem recebido em permuta deve ser tributado de novo.

Daí vem a grande dúvida: mas a permuta não é, afinal, uma troca? Existe receita da empresa, quando faz uma troca? Entendemos que não.

Com efeito, a incidência dos quatro mencionados tributos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) é condicionada pela legislação ao ingresso de receita bruta nos cofres da empresa – ou seja, aquisição de disponibilidade financeira, decorrente da atividade da empresa – venda de imóveis.

A permuta, contudo, está muito longe disso: trata-se de uma troca de ativos, no mais puro sentido da palavra. Não há, portanto, como considera-la base de cálculo dos tributos acima indicados, porque não há ingresso de receita.

É somente quando há “torna” – ou seja, diferença de valor entre os bens, pago em dinheiro para a incorporadora –, é que pode haver tributação – sobre o valor da “torna”. Quanto à permuta, é somente quando o bem recebido na troca for vendido para terceiro, que os valores recebidos em contrapartida devem ser tributados.

A cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre a permuta, dessa forma, evidencia uma clara distorção do conceito de receita, a partir da qual o Fisco pretende consolidar a cobrança dupla de tributos das incorporadoras. Nesse sentido, felizmente, os Tribunais têm julgado em favor do contribuinte, fato que reforça o dever de todas as empresas do segmento em se posicionar e cobrar da Justiça uma resposta apropriada a essa ilegalidade.

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