E muito comum no mercado imobiliário o famoso “imóvel na planta”; e nada raro que o comprador quite seu contrato, mas não consiga “escriturar em seu nome” por conta de hipoteca gravada junto à uma instituição financeira da qual o adquirente não participou ou teve conhecimento.
A jurisprudência tem solução para o problema e reiteradas vezes os adquirentes já foram socorridos.
Isso ocorre porque no âmbito dos financiamentos de grandes obras, sobretudo de cunho residencial, os bancos exigem quase que na totalidade dos casos que o próprio terreno base da construção e também as unidades imobiliárias a serem construídas (ou boa parte delas) sejam hipotecados em garantia do crédito, mas via de regra, dificultam a baixa dessas hipotecas mesmo quanto os adquirentes já quitaram o preço.
O STJ já editou a súmula 308 que garante o direito do terceiro adquirente de obrigar ao banco que proceda a imediata baixa da hipoteca. O cerne da questão é que eventual garantia firmada entre incorporador e instituição financeira não pode obrigar a terceiro que desta relação não participou.
Nesse ínterim, o banco tem a responsabilidade de cancelar o ônus hipotecário e liberar a unidade ao terceiro adquirente de boa-fé, independentemente de eventual estresse na relação entre Banco x Construtor ou Incorporador.
Fato é que os bancos se apegam ao direito firmado com o incorporador de utilizar os imóveis como garantia do crédito (mitigando seu risco) e na maioria das vezes utiliza as constrições em unidades já quitadas por terceiros adquirentes como poder barganha para forçar o retorno do crédito concedido ao construtor.
Inúmeras vezes o próprio contrato de crédito referente ao financiamento está em litígio (revisão de contrato da construtora contra o banco), muitas vezes apontando que de fato o contrato é abusivo bem como que manter a totalidade das hipotecas é um excesso que merece reparo.
Contudo, o consumidor, adquirente dos imóveis, nada tem a ver com isso e independentemente da discussão acima já pode desde logo ajuizar demanda para buscar imediato e urgente liberação do que comprou e pagou, pouco importando se há pendência de litígio entre BANCO x INCORPORADOR.
Publicado por:
Henrique Juliano de Oliveira
- Advogado do escritório Silva & Silva Advogados Associados, atuante na área cível e bancário;
- henrique@silvaesilva.com.br