Inúmeros são os casos em que, seja pela dificuldade em chegar a um consenso ou por obstáculos criados pelo locador, os contratos de locação comercial não são renovados, deixando o locatário indefeso. O que pouco se sabe é que o locatário pode ter assegurado o direito de renovação do contrato pelo prazo de cinco anos, mesmo que não haja interesse do locador em manter a relação locatícia.
Trata-se de benefício através da ação renovatória, desde que preenchidos os requisitos estabelecidos pela Lei nº 8.245/1991, popularmente conhecida como Lei de Locações. A finalidade da ação renovatória é proteger o ponto comercial criado pelo locatário, sem que ao final do contrato o locador peça a desocupação ou aumente o preço da locação de modo exorbitante, fazendo com que o locatário não tenha condições de permanecer no imóvel.
É importante, neste contexto, verificar quais são os requisitos estabelecidos pelo Art. 51 da Lei de Locações para que o locatário tenha direito à renovação compulsória do contrato. São eles: contrato escrito e por prazo determinado, contrato ou a soma dos contratos celebrados por escrito de no mínimo cinco anos e exercício da mesma atividade por no mínimo três anos.
Outro requisito indispensável e que passa despercebido por muitos locatários é o prazo para a propositura da ação renovatória, que deve ser realizada no período de um ano até seis meses anteriores à data de término do contrato, ou seja, não se deve esperar o contrato chegar ao fim para requerer judicialmente a sua renovação, sob pena de decadência do direito.
Tendo em vista que essa vantagem conferida ao locatário pode ir de encontro ao direito de propriedade do locador, a lei estabeleceu algumas hipóteses em que a ação renovatória não é cabível, as quais estão previstas no Art. 52 da Lei nº 8.245/1991. Dentre elas, destaca-se a necessidade, por parte do locador, de utilização do imóvel ou a intenção de realização de modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.
Vale ressaltar que se o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado, que ocorre quando o prazo inicialmente pactuado é esgotado, entretanto, o locatário permanece no imóvel sem oposição do locador, o locatário não fará jus à renovação, considerando que o prazo mínimo de cinco anos deve constar em documento escrito.
Por fim, cabe salientar que é possível a propositura de mais de uma ação renovatória para o mesmo contrato de locação, desde que obedecido o prazo para a sua propositura e preenchidos os requisitos legais.
Como se pode ver, existem casos em que os direitos do locatário se sobrepõem aos interesses do locador, por isso é importante cientificar-se de todas as consequências da locação comercial celebrada por prazo igual ou superior à cinco anos, bem como assegurar-se que o contrato de locação está revestido de todas as cautelas necessárias à defesa dos interesses das partes.
Danyella Wal-Dal