São recorrentes as buscas, por empreendedores da construção civil, por áreas de terra com proximidade ou com frente para o mar, considerando o alto índice de valorização da localidade.
É válido esclarecer que as terras situadas em um alinhamento de 33 metros contados do mar (A partir da Linha do Preamar Médio – medida das marés máximas do ano de 1831) em direção ao continente ou a partir das margens de rios e lagos que sofram influência de marés são consideradas como áreas de marinha, consideradas pela Constituição Federal como pertencentes à União Federal.
As áreas de marinha, por sua vez, não contemplam o tradicional registro através de matrículas imobiliárias arquivadas na serventia de registro de imóveis da localidade onde se encontram, eis que o registro é realizado por ato distinto dentro da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) através da abertura de um Registro Imobiliário Patrimonial (RIP).
Ocorre que os procedimentos de incorporação imobiliária ou de parcelamento do solo se constituem, em via de regra, como providências que envolvem o Registro de Imóveis, eis que em tal serventia é feito o devido arquivamento dos títulos que versam sobre direitos reais, dentre os quais o mais conhecido é o de “propriedade”.
Outrossim, o registro de imóveis contempla o registro dos títulos de “propriedade imobiliária” de particulares, enquanto que a SPU concentra os registros de bens que pertencem à União Federal, no caso, as áreas de marinha.
Diante de tais conceitos e procedimentos já mencionados, vem à lume a seguinte indagação: É possível regularizar um empreendimento cujo imóvel esteja integral ou parcialmente situado em área de marinha?
A resposta é positiva, sendo necessário ao interessado apresentar um requerimento de aforamento à SPU, o que lhe conferirá alguns direitos e prerrogativas equivalentes às de um proprietário de imóvel convencional.
Deste modo, concedido o aforamento pela SPU, passa o particular a ser detentor do que se denomina como domínio útil, o que lhe permite assim fracionar a área aforada em razão do desdobramento da incorporação imobiliária (Criação de unidades autônomas como apartamentos – salas – vagas de garagem) ou do parcelamento do solo (Fragmentação da área em duas ou mais porções de terra), permitindo a idealização do almejado empreendimento.
Publicado por:
Pedro Henrique Almeida da Silva
- Sócio do Escritório Silva & Silva Advogados, atuante na nas áreas de Direito Imobiliário, Contratos e Propriedade Intelectual em nível.
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