O custo necessário para a realização dos negócios imobiliários, mais especificamente para as transações imobiliárias, não é estranho a ninguém que estes realizem. A verdade é que quem os desenvolve com frequência já está habituado ao recolhimento de custas, emolumentos, e especialmente tributos, como, por exemplo, o pagamento do ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.
E é justamente o recolhimento deste tributo que entra em voga no presente.
Isso porque pensar em simples operações de compra e venda não é suficiente para englobar a envergadura que o mercado imobiliário tomou. A fluidez e agilidade que a este passaram a ser inerentes, acarreta diversas operações de cessão de direitos pelas quais se transfere os direitos aquisitivos dos imóveis, ao invés da propriedade destes propriamente dita.
A título ilustrativo, basta que se imagine a seguinte operação: O Vendedor “A” negocia imóvel de sua propriedade com o Comprador “B” e, considerando que acordaram o pagamento parcelado do preço, formalizam o negócio através de uma promessa de compra e venda, de forma que o Comprador “B” passará a ter o direito de adquirir o imóvel através da quitação do preço na forma pactuada.
Pois bem, ocorre que, antes da quitação total do preço, o Comprador “B” deseja negociar o aludido imóvel com o Cessionário “C”. E assim, o fazem através de instrumento de cessão de direitos, pelo qual o Comprador “B” cede ao Cessionário “C” os direitos aquisitivos do imóvel.
Para que seja averbado a aludida cessão de direitos na matrícula do imóvel será necessário recolher ITBI? Ou ainda, caso o Cessionário “C” quite integralmente o imóvel realizando Escritura Pública de Compra e Venda com Cessão de Direitos, haverá duas vezes a incidência do ITBI?
Justamente ante a situações similares a estas que o Supremo Tribunal Federal – STF – reafirmou com Repercussão Geral a jurisprudência de que não incide o ITBI sobre a cessão de direitos, asseverando que o fato gerador da incidência do ITBI é na realidade a transmissão da propriedade, o que somente ocorre pelo registro.
Explica-se, embora utilizado amplamente, o termo “propriedade” remete a titularidade registral do imóvel correspondente ao direito de usar, gozar e dispor do imóvel (art. 1.228 e art. 1.245 do Código Civil). A averbação da cessão de direitos da promessa, como dito anteriormente, implicará tão somente na transferência dos direitos de adquirir o imóvel pela quitação (art. 1.417 do Código Civil), e não efetivamente a transferência da propriedade.
Reafirmou o STF, portanto, que inexiste fato gerador na cessão de direitos que justifique a incidência do ITBI.
(STF. Supremo Tribunal Federal. Tema 1124: Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário).
Publicado por:
Pedro Valença Resende Ferreira
- Assistente jurídico do Silva & Silva Advogados Associados, na área imobiliária e extrajudicial.
- valenca@silvaesilva.com.br