De início, vale esclarecer que a sucessão hereditária ocorrerá com a morte do autor da herança. Assim, desde esse momento, opera-se a transmissão da propriedade e da posse dos bens, substituindo-se os sujeitos das relações jurídicas. Em outras palavras, com a morte do indivíduo, como consequência automática, todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros e, posteriormente, esse ato transmissivo será formalizado através do inventário.
Em suma, o inventário é o procedimento pelo qual se faz um levantamento de todos os bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido para que ocorra a partilha e a transferência de todos os bens e haveres para os herdeiros.
A burocracia para a compra e venda de imóveis do falecido vai depender do tipo de inventário que está sendo feito, se judicial, que deve ocorrer necessariamente quando há testamento, herdeiros incapazes ou menores; ou extrajudicial, realizado diretamente no cartório, por meio de escritura pública. Em ambos os casos, no entanto, é essencial a participação de um advogado.
É importante mencionar que caso o imóvel já esteja arrolado em processo de inventário, é imprescindível que todos os herdeiros estejam de acordo com a venda. Assim, superada essa etapa, o inventariante deverá solicitar ao juiz a emissão do alvará judicial, que é um documento que permite a venda do imóvel pelos herdeiros durante o trâmite do processo de inventário judicial.
Para o deferimento do pedido e expedição do alvará, o juiz pautar-se-á, entre outros critérios, no valor da venda e na existência de herdeiros incapazes. Na sequência, expedido o documento, então será possível a venda do imóvel, podendo o comprador realizar as etapas necessárias para a transferência e registro do bem em seu nome, já que o imóvel estará totalmente desvinculado do inventário.
De outro norte, correndo o inventário pela via extrajudicial, a forma mais cautelosa de aquisição do imóvel é aguardar a conclusão do procedimento, que costuma ser mais célere que o judicial, para então concluir a compra e venda de maneira totalmente segura.
Todavia, no intuito de resguardar o negócio até que o bem de fato possa ser vendido, a elaboração de um contrato de promessa de compra e venda é uma medida cabível. Dessa forma, o instrumento deve relatar, além da forma de pagamento, todos os estágios do inventário, com as datas previstas para a conclusão de cada etapa. Como cautela, sugere-se que a quitação integral do preço estabelecido seja efetuado apenas quando finalizado o procedimento perante o cartório. Ademais, a assinatura de todos os herdeiros e seus cônjuges é essencial.
Na hipótese do processo de inventário ainda não ter sido iniciado, será possível a venda de um imóvel objeto de herança por meio de uma cessão onerosa dos direitos hereditários. Nesse caso, o ato é realizado em cartório, e deve ser necessariamente lavrado mediante escritura pública.
Vale ponderar que nesse caso o adquirente obterá os direitos do imóvel, o quais são inicialmente conferido aos herdeiros, de modo que, somente ao final do processo de inventário é que poderá ser feita a transmissão do bem para o nome do comprador. Nesse sentido, impreterivelmente o adquirente do imóvel figurará como parte no processo de inventário, já que se tornou beneficiário de um bem deixado pelo falecido.
Ressalta-se que, seja qual for a escolha da maneira como se dará a compra e venda do patrimônio herdado, mediante cessão de direitos hereditários, alvará judicial ou instrumento particular, haverá a incidência de dois impostos, uma vez que ocorrerá duas transmissões sucessivas do bem. A primeira do falecido para aos herdeiros, incidindo o ITCMD (imposto de transmissão causa mortis e doação), imposto Estadual e a segunda, relativa à cessão do herdeiro para o cessionário, ocorrendo uma transmissão entre vivos do bem imóvel, em que deverá ser pago o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), de competência do Município.
Assim, diante das peculiaridades da compra e venda de bens arrolados em inventário, em qualquer dos negócios a serem celebrados a adoção de precauções para que surpresas posteriores não ocorram é essencial. Antes da compra e venda, deve-se sempre avaliar os vendedores e o imóvel em questão para se certificar da inexistência de restrições ou dívidas que possam comprometer o bem a ser adquirido. Nesse contexto, a assistência de um advogado é fundamental.
Publicado por:
Anelise Dalbosco
- Advogada do escritório Silva & Silva Advogados Associados, atuante na área cível
- anelise@silvaesilva.com.br