Sabe-se que a Receita Federal entende que, nas operações de permuta realizadas pelas construtoras sujeitas ao Lucro Presumido, deve-se considerar a integralidade do valor da operação (valor total do imóvel novo entregue ao consumidor) como receita, tributando-a.
Tal interpretação é equivocada, contraria a lógica contábil e o conceito de receita e vem sendo afastada pelos tribunais. O entendimento é majoritário no TRF4 e unânime no Superior Tribunal de Justiça, quando se fala em receita bruta apurar o Lucro Presumido: o imóvel recebido em permuta não compreende receita na operação de permuta, sendo oferecido à tributação apenas na sua revenda.
Quando a construção está submetida ao RET (Regime Especial de Tributação), embora não existam precedentes específicos no STJ, no nosso TRF4 o entendimento que tem prevalecido é o mesmo.
No entanto, a dúvida que surge é: no RET, a revenda do imóvel recebido em permuta deverá ser tributado pelo RET ou deverá ser segregado, oferecendo-se à tributação pelo regime normal (Lucro Presumido)? A revenda do imóvel é tributado pelo RET ou pelo Lucro Presumido?
O objetivo do RET é segregar toda a operação que envolve a incorporação imobiliária, garantindo a melhor prestação de contas e a conclusão da obra tanto ao fisco como aos consumidores finais. Por esta razão, é feito um centro de custo contábil próprio, com todas as operações relacionadas exclusivamente à incorporação, cuja receita bruta será a base do tributo em alíquota reduzida (4%). Se a receita bruta da incorporação sujeita ao RET for R$ 100.000,00, o tributo será R$ 4.000,00.
Neste caso, duas são as opções: i) ou se considera a integralidade do valor da operação de permuta como receita (imóvel + complementação em dinheiro), e então, na revenda, segrega-se o imóvel do RET e tributa-se pelo Lucro Presumido; ii) ou se oferece apenas a torna (complementação em dinheiro) no momento da operação de permuta e integra-se o bem recebido em permuta ao RET, tributando-o pela alíquota de 4% na sua revenda.
A primeira opção é a interpretação da Receita Federal; a segunda, embora ainda não possua precedentes específicos, é a análise mais lógica, e depende de demanda judicial.
É importante frisar que, em quaisquer situações, a Receita Federal interpreta como receita tanto o recebimento do imóvel na permuta (pelo Lucro Presumido ou pelo RET se for o caso) como a sua posterior revenda, esta última (revenda) sempre pelo Lucro Presumido.
Por essa razão, duas são as medidas judiciais que podem ser tomadas: a primeira para afastar a tributação no recebimento do bem em permuta e a outra para tributar a revenda do bem recebido em permuta pela alíquota do RET (4%).
É a melhor maneira de conferir segurança jurídica para a tributação nas operações de permuta.
Publicado por:
Felipe Rocha Weber
- Advogado do escritório Silva & Silva Advogados Associados, atuante na área tributária
- felipe@silvaesilva.com.br