Tão importante quanto pesquisar o valor real de venda de um imóvel, é analisar e diminuir substancialmente os riscos que uma negociação imobiliária pode gerar.
O fato da assinatura em um contrato de compra e venda, e o pagamento do valor não garante a transmissão da propriedade. Por isso a importância de verificar a qualidade e segurança da documentação do imóvel e dos antigos proprietários, através da chamada diligência imobiliária ou due dilligence.
A diligência imobiliária faz parte da advocacia preventiva e se tornou imprescindível para descobrir e prevenir problemas jurídicos.
Trata-se de uma estratégia que tem como objetivo avaliar os riscos negociais minimizando possíveis prejuízos a quem queira investir em um imóvel.
A advocacia preventiva, é uma ferramenta extremamente importante no cenário negocial imobiliário e pessoal por conta das aquisições e dos riscos jurídicos envolvidos.
A diligência imobiliária consiste em uma analise aprofundada da documentação e características jurídicas de um imóvel, objeto de possível negócio imobiliário com intuito de minimizar ao máximo os riscos envolvendo a aquisição ou venda do bem.
Assim, ao final das investigações o prestador dos serviços irá emitir um parecer detalhado quanto aos possíveis riscos do negócio.
A fim de esclarecer melhor a questão, veja-se quais são as 03 principais etapas decorridas:
-Analise dos documentos do imóvel (matrícula atualizada, ônus e ações, documentos que comprovem a aquisição do imóvel, cadeia sucessória, IPTU, certidão negativa de débitos imobiliários municipais, certidões negativas de tributos federais, certidão atualizada com histórico do cadastro de contribuintes do imóvel, comprovante de pagamento dos tributos as concessionárias de serviços públicos, declaração de que o imóvel não se encontra em área de desapropriação, tombamento, certidão autorizativa de transferência de ocupação, certidão de débitos ambientais);
– Analise técnica – tem relação com os documentos inerentes a parte de engenharia e arquitetura do imóvel (regulamento interno do condomínio, registro de incorporação, planta, auto de conclusão da obra, habite-se, auto de vistoria do corpo de bombeiros, projetos aprovados pela Prefeitura Municipal, memorial descritivo, ART, alvará de construção, Certidão negativa ISS da construção, demais projetos hidráulico, elétrico, estrutural, etc).
– Analise dos documentos dos proprietários e antecessores (Nome completo, RG, CPF, data de nascimento, cônjuges, participações societárias (nome e CNPJ de empresas dessas pessoas). Depois, você vai checar se essas pessoas tiveram problemas com credores ou ações nas justiças (estadual, federal e do trabalho) enquanto eram proprietárias do imóvel, bem como retirar todas as certidões negativas de débitos fiscais, trabalhistas, etc).
A due diligence é rotina nos escritórios que trabalham com frequentes aquisições de imóveis, e é de extrema importância, principalmente quando o imóvel está bem abaixo do valor de mercado. Procure um profissional de sua confiança, esteja atento a todas as minucias da negociação.
Publicado por:
Patricia Colett Marcolan
- Advogada do escritório Silva & Silva Advogados, atuante na área imobiliária e extrajudicial.
- patriciacolett@silvaesilva.com.br