Não são raras as vezes que ao concretizar uma negociação imobiliária, os envolvidos não possuem o conhecimento das diferentes modalidades de contratos imobiliários, e por este desconhecimento, acabam por realizar um simples contrato de compra e venda, mesmo quando a situação do imóvel e dos envolvidos exigem outra modalidade, fato este que somente se dão conta momentos após contrato.
Acontece que, todas as modalidades são realizadas por meio de instrumento particular, o qual visa concretizar a aquisição ou a venda do imóvel, porém não será por meio deste que o adquirente se tornará o real proprietário do imóvel, pois como estipulado no artigo 108 do Código Civil – para fins de transferência da propriedade do imóvel deve-se realizar a escritura pública de transferência com o seu devido registro junto a matrícula imobiliária.
Porém, a concretização da negociação imobiliária através do instrumento particular é o momento mais importante de uma aquisição, pois é neste momento que as partes devem se atentar aos detalhes e condições da negociação, tais como a qualificação das partes – cujo o qual far-se-á necessário a participação de todos os proprietários constante da matrícula imobiliária, inclusive dependendo do regime de casamento destes, será necessário a participação de seus respectivos cônjuges, de igual forma também serão delimitados os ajustes de como e quando o imóvel será entregue, em quais condições, análise jurídica e financeira das partes e também do imóvel, por fim, será delimitado a forma de pagamento, a qual também irá influenciar na modalidade de qual a modalidade do contrato que se enquadrará na negociação. Assim, surge-se diversos questionamentos, como exemplo, este imóvel está registrado em nome de quem está me vendendo? Se sim, qual modalidade devo utilizada para cada negociação imobiliária realizada? Bem, veremos a seguir.
QUANDO UTILIZAR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA?
Caso seja quem consta registrado na matrícula imobiliária o próprio vendedor, será esta modalidade a ser utilizada, pois este terá plenos poderes para transferir ao comprador a posse e a propriedade do imóvel no momento da escritura pública. Mas, e se o vendedor não possui o registro imobiliário em seu nome? Neste caso, caberá utilizar a cessão de direitos, como explicado a seguir.
QUANDO UTILIZAR O CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS?
A cessão de direitos ocorre quando o imóvel está registrado junto a matrícula em nome de uma pessoa e quem está negociando o imóvel é uma segunda pessoa, cujo o qual adquiriu o imóvel anteriormente daquele proprietário cujo nome está na matrícula. Nesta situação, o novo comprador será denominado como Cessionário e receberá do vendedor, denominado como Cedente, apenas a posse do imóvel com os direitos para sua utilização, não sendo transferida diretamente por este a sua propriedade. Situação na qual é de extrema importância constar no instrumento a ser firmado o proprietário do imóvel como anuente desta cessão, declarando a real situação do imóvel, e até mesmo a sua devida quitação pelo Cessionário, para que haja o comprometimento da transferência conforme a atual negociação. Mas e se na negociação realizada, os envolvidos optarem apenas em trocar os imóveis? Neste caso, utilizará a modalidade a seguir.
QUANDO UTILIZAR O CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS?
A permuta é a transação na qual as partes, de comum acordo, trocam entre si o domínio dos bens de sua propriedade, não sendo o objeto principal do negócio representado por dinheiro.
Na transação imobiliária ela tem o objetivo de trocar qualquer unidade imobiliária, podendo ser apenas um imóvel ou mais de um, estando estes prontos ou em construção, por outros bens imobiliários ou mobiliários.
Na simples permuta as partes obrigam-se a realizar a troca de um bem pelo outro, sem o envolvimento de dinheiro. Mas também pode ser realizada a permuta com torna, na qual uma parte será a entrega do bem e a outra parte será o pagamento em dinheiro, sendo que a quantia não poderá ultrapassar a metade (50%) do valor do bem, pois estaria descaracterizando a permuta e tornando-se uma compra e venda com dação em pagamento de bem imóvel, conforme expresso no art. 481, do Código Civil.
Lembrando ainda, que ao realizar uma permuta com a simples troca de bens, não haverá ganho de capital, ficando os proprietários isentos de imposto de renda.
Assim, em todas as modalidades contratuais, ao se realizar a escritura pública de transferência e o registro imobiliário junto a matrícula devem ser observadas as mesmas condições do instrumento firmado, e em cada modalidade os impostos e despesas para a devida transferência serão aplicadas de forma diferente.
Por essas razões, é imprescindível que o instrumento que concluirá a negociação seja equilibrado, contenha todas as informações e condições, assim como seja juridicamente correto, adequado a cada situação do imóvel e das partes envolvidas.
Agora, se você será ou é parte envolvida em um negócio imobiliário, procure estar sempre assessorado por profissionais especializados, capacitados, com vasto conhecimento e experiência para lhe proporcionar segurança, e por fim, possa estar realizando a concretização do seu negócio, sem que haja qualquer tipo de surpresas indesejadas.
Publicado por:
Patrícia Thiele dos Santos Pagliari
- Advogada do escritório Silva & Silva Advogados, atuante na área imobiliária e extrajudicial.
- pagliari@silvaesilva.com.br