Da mesma forma que ocorre com as pessoas, os imóveis igualmente possuem um documento destinado à sua identificação: a matrícula do Registro de Imóveis. É deste documento público que a lei determina que devam constar todas as informações relevantes sobre ele, como a existência do bem com sua descrição e características, individualização do proprietário, detalhes de compra e venda, direitos reais de garantia, inventários, doações, penhoras, entre outras.
A matrícula imobiliária possui o que se denomina de “fé pública”, cujo conceito, muito presente no direito notarial e registral, se traduz numa finalidade probatória consistente em dar características de qualificação superior, facilitando o convencimento judicial, exatamente por se tratar de documento emanado de autoridade investida por lei ao serviço público.
Por outro lado, igualmente se diz que as informações sobre fatos e negócios jurídicos registradas na matrícula possuem “eficácia erga omnes”, isto é, têm validade e efeitos sobre terceiros, conferindo segurança jurídica às intervenções nos bens sujeitos a seu registro. É essa a norma que se extrai do artigo 172 da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).
Digamos que, numa determinada transação, surgiu o inadimplemento, tendo o credor optado por fazer cumprir as disposições de pagamento constantes do contrato respectivo por meio de uma execução judicial. Neste cenário, cabe-lhe empreender diligências destinadas à localização de bens. E, no caso específico de bens sujeitos a registro, como ocorre não só com imóveis, mas também com veículos, tais consultas são feitas junto aos órgãos competentes, no caso, os Cartórios de Imóveis e os Departamentos de Veículos Estaduais, respectivamente.
Sendo assim, informação sobre a situação de determinado imóvel constante da matrícula é que deve ser considerada por quem, por exemplo, busca garantir o adimplemento de uma dívida. Em que pese possa existir indícios de que haja realidade diversa daquela constante do registro, cabe ao credor apenas considerar as informações constantes da matrícula para então possibilitar determinada intervenção judicial, a exemplo da penhora.
Conclui-se, assim, que é evidente que se tais cadastros estiverem com os nomes dos proprietários desatualizados, como, no caso hipotético, o imóvel permanecer registrado em nome do devedor por desídia de terceiro adquirente, fatalmente haverá constrição judicial indevida. Isso, não por “culpa” do credor, que apenas se orientou pela fé pública que ostenta o documento, mas sim do adquirente, que não cumpriu a bom tempo com o ônus legal que lhe competia, dando ensejo a intervenções judiciais.
Publicado por:
Alexandre Ribeiro
- Advogado do escritório Silva & Silva Advogados Associados, atuante na área Cível.
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