Sendo um dos temas mais notáveis e recorrentes da Construção Civil, a reintegração da posse decorrente da extinção de contrato de compra e venda de imóvel é questão que gera demasiado alvoroço entre os incorporadores.
Pronunciamentos judiciais recentes têm afastado até mesmo os efeitos das denominadas “Cláusulas Resolutivas Expressas” a que tratam o Art. 474 do Código Civil Brasileiro, inadmitindo-se, portanto, a resilição unilateral promovida pela parte lesada.
O entendimento perfilhado tem se amparado ainda na inexistência de prejuízo ao resultado útil do processo, visto ser a reintegração da posse consequência da própria resolução do contrato firmado.
Além disso, há quem sustente que o inadimplemento não torna a posse do adquirente injusta, eis que proveniente do próprio contrato de compromisso de compra e venda, por sua vez, vigente até que haja pronunciamento judicial.
Apesar do controvertido posicionamento, a jurisprudência dos tribunais têm evoluído de modo a possibilitar a exigibilidade de locativos compensatórios pelo período em que o adquirente esteve exercendo a posse sobre o imóvel, sendo que tal indenização pode ser retida dos valores pagos pelo adquirente conjuntamente com multa cominatória não superior a 25% (Vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Ocorre que com o advento da Lei Federal nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), deparamo-nos com uma inovação capitaneada no Art. 190 da referida norma adjetiva, denominada como “convenção” ou “acordo processual” segundo a doutrina de Antônio do Passo Cabral (in Convenções processuais. Salvador: Jus Podium, 2016. p. 68.), ou ainda como “autorregulação” segundo leciona Teresa Arruda Alvim (in Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil. São Paulo: RT, 2016. p. 397.).
Em breve síntese, o instituto traz a lume a possibilidade de readequação, seja de maneira prévia ou durante o trâmite do processo, dos aspectos procedimentais e/ou que versem sobre alterações no rito, desde que o caso em questão esteja associado a direitos que admitam autocomposição (direitos disponíveis).
O nó górdio da questão cinge-se na extensão dos efeitos do aludido artigo, questionando-se: O que poderia ser objeto de autocomposição? Quais os limites estabelecidos para que as partes possam dispor livremente de direitos disponíveis?
Neste vértice, visando conferir certa celeridade nos procedimentos judiciais de rescisão contratual, tais ajustes processuais têm sido objeto em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, sendo incluídos em um campo específico que trata sobre a rescisão do negócio jurídico celebrado entre as partes.
De maneira objetiva e sucinta os contratantes podem simplificar alguns pontos no intuito de aprimorar a solução da questão, como por exemplo:
- Notificações via aplicativo de mensagens instantâneas ou e-mail para fins de constituição em mora, com indicação dos endereços eletrônicos das partes e mediante comprovação de que houve leitura;
- Possibilidade de consignação em juízo dos valores incontroversos devidos ao adquirente, em parcela única ou parceladamente desde que com quitação integral em no máximo 180 (cento e oitenta) dias;
- Reintegração da posse do imóvel condicionada ao depósito judicial dos valores devidos ao adquirente, sendo convalidada em injusta a posse do adquirente após o exaurimento do prazo para purgação da mora;
- Admissão da reintegração liminar da posse em momento anterior à prolação da sentença de mérito do processo.
Apesar da inexistência de um posicionamento uniforme sobre o tema, alguns juízes têm admitido alguns ajustes mutuamente convencionados entre adquirentes e incorporadores, desde que não venham a resguardar os interesses de apenas uma das partes ou versem sobre disposições iníquas ou leoninas (dedução de multas desproporcionais e despesas administrativas, devolução dos valores apenas após a venda da unidade a terceiro, entre outros).
Com efeito, tratando-se de direitos disponíveis, a exemplo dos direitos patrimoniais e possessórios que são objeto da promessa de compra e venda, mostra-se eficaz a readequação de alguns aspectos processuais no próprio bojo do instrumento particular, o que culminará em célere solução do caso em favor das partes.
