15.maio

Os contratos de compra e venda de imóveis diante da instabilidade provocada pelo Covid- 19

A pandemia atingiu todos com muita surpresa e despreparo, de maneira que toda a relação obrigacional e comercial vem passando por repentinas mudanças, necessárias para enfrentar a insegurança transmitida pela enfermidade, sobretudo no que se refere aos contratos de compra e venda de imóveis ainda em construção.

Inevitavelmente as medidas adotadas para o controle da pandemia impactaram o cronograma da construção civil, as medidas de isolamento, restrições de transporte e suspensão das atividades industriais e comerciais acarretam obviamente no descumprimento dos prazos contratualmente estabelecidos.

Diante deste cenário, mais do que nunca é fundamental a assessoria jurídica, de modo a se preparar para os efeitos da adversidade e diminuir os danos advindos.

Inicialmente cabe consignar que a análise deve ser feita individualmente seguindo os ditames gerais do Código Civil, no entanto a maioria dos contratos de compra e venda e ainda os contratos de empreitada possuem cláusulas que tratam de caso fortuito ou força maior (embora a lei já estabeleça uma tolerância de 180 dias), ou hipóteses de onerosidade excessiva a uma das partes, essa última caracteriza-se quando em uma relação contratual acontecimentos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis provoquem mudanças na situação refletindo diretamente sobre a prestação devida. São denominadas clausulas de tolerância.

Dito isso, a pandemia pode ser enquadrada nas cláusulas de tolerância?

Há entendimento de que a pandemia do coronavírus pode ser enquadrada nas hipóteses de incidências das clausulas de tolerância, seja pela impossibilidade de cumprimento do cronograma, seja pelas proibições estatais visando o distanciamento social e a paralização das demais atividades da cadeia produtiva, dentre elas as empresas fornecedoras de insumos ou pela interrupção não prevista no fluxo financeiro do empreendimento.

Entretanto, é fundamental que donos de obra, construtora e fornecedores estejam atentos, pois estas cláusulas não podem subordinar totalmente a data de entrega ao interesse único do fornecedor sem algum tipo de justificativa aceitável pelo comprador, pois não é possível presumir que os efeitos da pandemia interferiram no cronograma de obras sem demonstração das peculiaridades do caso concreto, do mesmo modo, certamente haverá situações que os efeitos da pandemia interferirão no cronograma dos empreendimentos, mas que poderão ser perfeitamente contornados com o período de tolerância legal.

Nos casos de necessidade de prorrogação, a solução da controvérsia passa pela observância do dever de informar, dada a exigência de transparência e cooperação, que encontra fundamento no dever geral de boa-fé objetiva aplicável às relações de consumo.

Fundamental portanto é a assessoria jurídica preventiva, pois a depender de como o contrato esteja estruturado é possível que desde logo se identifique uma solução jurídica para o enquadramento das consequências causadas pelo coronavírus.

Apesar da instabilidade, acredita-se que o setor da construção civil será um dos pilares para o processo de retomada da economia quando superada a pandemia, o que exige dos envolvidos a devida serenidade e organização desde já.

Publicado por: 

Everton Leon da Silva

  • Estagiário do núcleo Trabalhista no Escritório Silva & Silva Advogados
  • everton@silvaesilva.com.br