22.out

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS E A IMPORTÂNCIA DA CLAÚSULA RESOLUTIVA

Com clausula resolutiva expressa no contrato, rescisão por falta de pagamento dispensa ajuizamento de ação.

Esse foi o entendimento adotado em decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.

No caso, uma fazenda foi vendida de forma parcelada, e entregue ao comprador após o pagamento da primeira parcela apenas. Com a inadimplência das demais parcelas o comprador foi notificado extrajudicialmente com base na cláusula expressa no contrato, e promoveu a resolução do negócio. O Recurso Especial foi interposto sob a alegação de inexistência de manifestação judicial prévia.
A decisão em comento inova, pois embora nunca tenha havido proibição legal para que o compromisso de compra e venda pudesse ser resolvido extrajudicialmente, o entendimento adotado até então pelo STJ, era no sentido de que, ainda que existente cláusula resolutiva expressa no compromisso de compra e venda de imóvel, seria necessária a resolução por meio do Poder Judiciário: “a jurisprudência do STJ entende que é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Precedentes” (AgInt no AREsp 1278577/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/09/2018, DJe 21/09/2018).

Nota-se que tal entendimento anulava por completo a eficácia da cláusula resolutiva expressa no contrato, cuja legislação apenas impõe a necessidade de interpelação para constituição em mora, e não a necessidade de chancela judicial, que nessa situação tem caráter meramente declaratório de relação já extinta por força da convenção das partes.
O atual posicionamento privilegia a autonomia da vontade das partes e a mínima intervenção do Estado nas relações contratuais, pois diante de previsão contratual, as partes podem obter uma resolução mais célere, em prestigio às soluções já previstas por elas mesmas na estruturação do negócio.

Publicado por:

Everton Leon da Silva

  • Assistente jurídico do escritório Silva & Silva Advogados, atuante na área imobiliária e extrajudicial
  • everton@silvaesilva.com.br