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COMPREI UM IMÓVEL COM DÍVIDAS, E AGORA?

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COMPREI UM IMÓVEL COM DÍVIDAS, E AGORA?

Caro leitor, você que está pensando em adquirir um imóvel ou você que adquiriu um imóvel e acabou se deparando com uma situação que não esperava: O imóvel possui débitos! Quem é o responsável por quitar essas dívidas?

Inicialmente, cabe destacar que bens imóveis possuem uma característica que em termos jurídicos se chama propter rem, a qual possui por significado obrigações próprias da coisa, no caso, obrigações que acompanham o bem imóvel.

Essas obrigações estão vinculadas ao próprio imóvel e o acompanham independente de alienação, um exemplo claro é o IPTU, este imposto incide sobre o imóvel, logo, quem detém o domínio do bem deverá cumprir com o pagamento, no mesmo sentido, se quem detém o domínio o aliena, o adquirente assume tal obrigação.

Isto posto, considerando as obrigações propter rem, temos situação fática em que ocorre sub-rogação, quem adquire o bem sub-roga-se nas suas singularidades, em poucas palavras podemos dizer que quem adquire um bem imóvel deverá observar e suportar as obrigações inerentes ao mesmo.

Observadas essas ponderações, cabe ressaltar que a melhor forma de se proteger dessas eventuais obrigações é realizando as mais diversas e possíveis consultas disponíveis em relação ao imóvel, tal como ao proprietário/possuidor.

No que tange ao imóvel, destaca-se a possibilidade de consulta das certidões de inteiro teor, negativa de ônus e negativa de ações pessoais e reipersecutórias junto ao Registro Imobiliário, da mesma forma, certidão negativa de débitos junto à municipalidade. Quanto às pessoas, pode-se consultar certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, assim como certidões cíveis e criminais da justiça estadual e federal, e ainda, da esfera trabalhista. Consultas estas, dentre outras, que se mostram eficientes no sentido de que o imóvel estará disponível para alienação e transmissão de direitos e propriedade.

Outras singularidades que acompanham o imóvel são suas próprias características, quer seja de confrontação, de área, de localização ou até mesmo de construções sobre o terreno, singularidades que, somadas a outras inúmeras, englobam rol de situações que também se apresentam como propter rem, portanto, quando a descrição dessas não exprimem a realidade fática junto aos órgãos competentes, o atual detentor do domínio é o legitimo interessado para providenciar a regularização.

Portanto, temos que o modo mais eficiente de se evitar dor de cabeça, na aquisição de imóveis, é realizando todas as consultas necessárias acerca do bem e de seus detentores, no intuito de se resguardar de pendências obrigacionais preexistentes à sua aquisição. Ressalta-se ainda, que uma vez identificada situação de pendência obrigacional, pode surgir oportunidade de barganhar acerca do preço, lembrando-se sempre de constar no contrato a existência da situação, podendo servir de critério para eventual cláusula resolutiva do negócio, para em caso de posterior impossibilidade de resolução da situação ocorrer o desfazimento da negociação.

Publicado por:

Fernando de Liz França

  • Advogado do escritório Silva & Silva Advogados Associados, atuante na área extrajudicial e imobiliária.
  • fernando@silvaesilva.com.br