Ser possuidor de um imóvel às proximidades do mar pode ser sinônimo de uma grande conquista para muitas pessoas, entretanto, pode também acarretar certa dor de cabeça e estresse que podem advir dos tributos existentes pelo exercício da posse do referido imóvel, bem como pelo desconhecimento de seus funcionamentos, origem e aplicabilidade.
De forma simples, o Decreto Lei nº 9.670/46 versa, no decorrer de seus artigos, a respeito de áreas que serão de propriedade da União e que poderão ser de posse de pessoas físicas ou jurídicas, dispondo sobre as formas de identificar estas áreas, bem como os métodos que serão dispostas as formas de transferência e a forma de incidir tributos sobre a mesma.
Para cumprir o que está disposto, a Superintendência de Patrimônio da União, SPU, é o órgão que possui a competência legal para realizar as demarcações e realizar as cobranças pertinentes ao imóvel, discutidas à frente neste artigo.
Desta forma, o artigo 2º do Decreto Lei nº 9.670/46, dispõe que toda a área que esteja em uma profundidade, medida horizontalmente, em 33 (trinta e três) metros para a parte da terra, da posição da linha preamar-médio, pertence à União, ou seja, é chamada de “área de marinha”. O problema encontra-se justamente na constatação se um imóvel é ou não de marinha, isto porque a legislação, neste mesmo artigo, dispõe que a posição para partir a contagem dos 33 metros deve ser considerada a linha preamar-médio do ano de 1831.
A título de curiosidade, faz-se necessário mencionar que, em virtude do lapso temporal existente entre 1831 e a atualidade, é fatídico que alterações severas aconteceram e modificaram, definitivamente, grande parte dos terrenos, causando efeitos, assim, no mapa utilizado para constatar a área de marinha.
No que tange à propriedade de área de marinha, pode-se aplicar uma comparação com uma co-propriedade: de um lado, a União, por intermédio da SPU, é a detentora do domínio direto do imóvel; de outro, o possuidor, detém o domínio útil do imóvel, podendo usufruir, fazendo nele construções e benfeitorias que julgar pertinente, bem como desmembrar e vender, desde que recolha todos os tributos e mantenha seu cadastro atualizado junto à SPU.
A questão é que, uma vez incidindo área de marinha sobre o imóvel, existem tributos que deverão ser pagos para a própria SPU.
No que tange à ocupação em si, deve-se pagar a chamada “taxa de ocupação”, a qual corresponde à 2% o valor do terreno, excluídas as benfeitorias, em caso do imóvel ser 100% área de marinha; ou, pagar o “foro”, cuja alíquota corresponde à 0,6% o valor do terreno, excluídas as benfeitorias, em caso do imóvel ser de 83% do particular e 17% da União. Neste último, todos os tributos municipais ocorrem normalmente sobre os 83% alodiais.
O problema é justamente sobre o valor do terreno. Por vezes, um imóvel que possui uma avaliação de mercado e venal junto à prefeitura, possui outra completamente diferente na SPU, podendo este valor ser duas, três, até mesmo quatro vezes a mais do que o seu real valor. Isto acontece em virtude da ausência de comunicação entre o órgão de planejamento municipal e o órgão de planejamento federal, os quais estipulam valores diversos sobre um mesmo imóvel, acarretando, assim, em tributos muito mais altos do que deveriam ser.
Concomitantemente, em caso de cessão de direitos sobre o bem imóvel de marinha, incidirá o “laudêmio”, que pode ser comparado com o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) pago à prefeitura, mas, por sua vez, também pago para a SPU. O laudêmio nada mais é do que a contraprestação paga para a SPU como uma não reinvindicação da propriedade plena (de direito e de fato) sobre o bem, exclusivamente nos atos de transmissão do imóvel.
Importante frisar que a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio, ao contrário dos demais encargos usuais da compra e venda, não é do comprador, mas do vendedor, bem como este somente será cobrado quando a transferência do domínio, ou seja, a propriedade de um imóvel, ocorrer mediante venda ou dação em pagamento, não sendo devido no caso de recebimento através de herança ou doação.
Por fim, cumpre elencar que, da mesma forma que um imóvel alodial, a responsabilidade tributária em virtude do inadimplemento ante os órgãos públicos também atinge as áreas de marinha e, apesar de terem a passibilidade de serem calculados de forma equivocada, em virtude da imprecisão havida na avaliação do imóvel, a Superintendência de Patrimônio da União possui procedimentos administrativos para a resolução de questões pertinentes e, caso não solucionado, o Poder Judiciário faz-se uma via de discussão também adequada para a lide.
Eduardo Cordova