Preocupação latente entre empresários que constituem seus negócios em imóveis locados diz respeito a renovação do contrato de locação, uma vez que já consolidado seu ponto comercial, acabam à mercê da disposição e termos negociais impostos pelos locadores.
Neste contexto, a Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei de Locações, visando à proteção e manutenção do fundo de comércio, conferiu o direito ao locatário, preenchidos os requisitos legais, de renovação compulsória do contrato locatício nos mesmos termos do vigente.
Ainda que pareça, de certa forma, injusto ao locador, o fato é que, na verdade, a Ação Renovatória foi criada justamente devido a conduta pretérita de locadores que, no intuito de se enriquecerem indevidamente em proveito do esforço do empresário, promoviam abusivos aumentos do valor de aluguel ou, ainda, retomavam o imóvel e se aproveitavam do ponto comercial já estabelecido.
Assim, havendo contrato celebrado por escrito e com prazo determinado de, no mínimo, 05 anos, estando o locatário explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 anos e comprovado o exato cumprimento do contrato vigente e do pagamento de todos impostos e taxas a que lhe incumbia, o empresário faz jus à renovação, bastando para tanto ingressar com a demanda judicial.
Por óbvio, o locador tem matérias de defesa hábeis a possibilitar a revisão do contrato ou a retomada do imóvel, mas estando adstritas às hipóteses elencadas na Lei de Locações, não pode o locador agir com arbitrariedade na renovação, devendo comprovar: necessidade de realizar obras no imóvel, por exigência do Poder Público, ou necessidade de reformas de interesse do locador no imóvel, que o valorizem; que a proposta do locatário quanto ao valor dos aluguéis, na Ação Renovatória, seja insuficiente em comparação ao valor que o mercado pagaria na locação deste imóvel; a existência de melhor proposta de terceiros para a locação do imóvel; ou que o cônjuge, ascendente ou ascendente do locador, ou sociedade por este controlada, precise transferir para o imóvel em questão seu estabelecimento comercial, desde que existente há mais de 01 ano.
Como é possível depreender, tratam-se de hipóteses muito específicas, estando apto o advogado a fazer uma análise do caso em concreto, constituindo, não obstante, regra a possibilidade da renovação compulsória legal, mediante simples Ação Renovatória, trazendo maior segurança e proteção ao fundo de comércio consolidado.
Publicado por:
Luisa Martins de Souza
- Advogada do escritório Silva & Silva Advogados, atuante na área cível.