Esse é um tema de muita insatisfação por parte daqueles que adquirem imóveis comerciais ou residenciais na planta, pois em incontáveis vezes as incorporadoras se utilizam da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega de suas obras, além do prazo fixado no contrato para a entrega do imóvel.
Indaga-se acerca da validade da cláusula, se há previsão legal e qual é o entendimento dos nossos tribunais relativamente à essa discussão.
Quanto à validade da cláusula, informamos que não existe até o momento lei que fixe uma tolerância em favor das construtoras, existindo apenas uma praxe das construtoras/incorporadoras em inserir essa regra no mercado imobiliário. Essa regra, nada mais é que uma imposição das construtoras, que fixam em seu favor prazo adicional de 180 dias para entrega do imóvel ao comprador.
Vale ressaltar que se aplica em regra aos contratos de compra e venda de imóvel na planta o Código de Defesa do Consumidor, independentemente se o comprador é pessoa física ou jurídica, isto é claro, se for esse o destinatário final do bem adquirido.
Essa cláusula quando inserida nos contratos de compra e venda, o que é comum, declara que será aplicada a tolerância em casos de força maior ou caso fortuito, quando a vendedora não terá responsabilidade nenhuma em caso de atraso para a entrega do imóvel, o que nossos tribunais têm em algumas situações decidido pela abusividade e nulidade da cláusula, entendendo que afronta o princípio do equilíbrio contratual, disciplinado pelo Código de Defesa do Consumidor, por beneficiar apenas uma das partes parte, a vendedora.
As construtoras/incorporadoras interpretam várias situações como sendo de caso fortuito ou força maior, tais como:
- A falta de material e de mão de obra;
- Muitas chuvas que impossibilite a execução dos trabalhos;
- Incêndios que também impeçam os trabalhos;
- Guerra e perturbação da ordem pública;
- Greve de funcionários e órgãos ligados diretamente com a Administração Pública, ou da indústria ligada a construção civil que impossibilite a execução da obra e ao final, expedição de habite-se.
Esses são alguns exemplos de situações alegadas pelas incorporadoras, existindo ainda outras dependendo da situação e da construtora.
Por outro lado, mesmo não existindo Lei que discipline essa cláusula de Tolerância, existe outro entendimento dentro dos tribunais de que aplicam-se os costumes quando não houver legislação específica ao caso concreto, e neste caso, o Judiciário tem considerado é costumeira e válida a inclusão da dita cláusula de tolerância, o que já ocorre a muitos anos.
Nesse aspecto, o Poder Judiciário em alguns casos vem admitindo a validade da cláusula meramente pelo costume, mas deverá a construtora realmente provar a existência de justo motivo que corrobore a prorrogação do prazo para entrega da obra.
Publicado por
Celso Almeida da Silva
OAB/MT 5.952 | OAB/SC 23.796-A
- Bacharel em Direito pela Universidade Gama Filho do Rio de Janeiro em 1992.
- Pós-Graduação 1999 – 2000 – Universidade Castelo Branco/RJ. Título: Especialista em Direito Tributário, Administrativo e Constitucional.
- Pós-Graduação 2001 – 2002 – Universidade Estadual de Mato Grosso. Título: Especialista em Direito Penal.
- Pós-Graduação 2005 – Universidade Castelo Branco/RJ. Título: Especialista em Direito Ambiental.
- Curso de responsabilidade Civil – abril de 2003 em Londrina ministrado pelo ilustre jurista Silvio Rodrigues.
- Curso de técnica em elaboração de contratos a luz do novo Código Civil – 2004.
Advogado atuante há 21 (vinte e um) anos nas áreas Cível, Tributária, Ambiental, Criminal, Comercial e Empresarial de forma geral, em nível administrativo e contencioso.