fbpx
SILVA & SILVA INTELIGÊNCIA JURÍDICA PARA VENCER

A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUA IMPRESCINDIBILIDADE NAS CONSTRUÇÕES CIVIS

HomeArtigosA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUA IMPRESCINDIBILIDADE NAS CONSTRUÇÕES CIVIS

A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUA IMPRESCINDIBILIDADE NAS CONSTRUÇÕES CIVIS

É comum o construtor se deparar com a dúvida quanto à importância da incorporação imobiliária de seu empreendimento e quais são os efeitos de não ter sua obra devidamente regularizada. Por vezes, a incorporação acaba sendo feita, sem o construtor ter o conhecimento da sua real função e consequências jurídicas de sua inexistência.

Inicialmente cabe compreender o que de fato é a incorporação imobiliária. Laconicamente, este é o termo utilizado para definir um instrumento cujo objetivo é permitir que as futuras unidades do empreendimento, de forma individual, sejam comercializadas antes e durante a sua fase de construção, com a segurança jurídica que lhe é indispensável. Este instrumento pode ser feito de forma particular, na forma de um caderno de incorporação, ou de forma pública, junto ao Tabelionato de Notas em forma de uma escritura pública.

Ambos os documentos serão posteriormente registrados junto ao Ofício de Registro de Imóveis da Comarca na qual se localiza o empreendimento em construção, a fim de tornar pública a individualização das respectivas unidades autônomas que compõem o empreendimento.

Apenas após estar efetuado o registro, os apartamentos e as demais unidades que compõem o empreendimento encontram-se aptos a serem vendidos, ainda na planta.

Fato é que este processo acaba sendo relativamente burocrático e, apesar de ser célere, desde que se tenha todos os documentos, muitos construtores optam por não realizar, buscando a economia monetária, em virtude de certas despesas decorrentes do ato, bem como propriamente evitar toda a burocracia existente, colocando as suas negociações em risco, sem o devido amparo da Lei.

Uma vez não realizada a incorporação imobiliária, os futuros apartamentos não estão aptos legalmente a serem comercializados, tendo como sua principal consequência a configuração de crime contra a economia popular, nos termos da Lei nº 4.591/64.

Concomitantemente à responsabilidade na esfera criminal, a consequências civis também são impactantes. Ausente a incorporação, inexiste segurança jurídica no negócio e até mesmo podendo haver uma insegurança na própria execução da obra.

A título exemplificativo, por vezes, quando comercializado sem o registro da incorporação imobiliária, as respectivas unidades autônomas são impedidas de serem devidamente escrituradas e o comprador impedido de se tornar legítimo proprietário em virtude de um erro documental que, por não haver uma análise prévia, acarreta em retificações documentais desnecessárias, como alterações em documentos de engenharia (ARTs, memoriais, plantas, planilhas) que acabam divergindo entre si ou da obra de fato, causando um transtorno inimaginável para o construtor, que terá que arcar com mudanças seja na obra (que já estará próxima de ser concluída) ou nos documentos que a compõem, gerando, assim, um efeito dominó com consequências em todas as esferas, principalmente temporal.

Da mesma forma o efeito negativo se estende ao comprador, que ao se deparar sem o seu imóvel na data e condições estipuladas, se sente lesado pela construtora, que assumiu um compromisso de entregar determinado imóvel em condições documentais devidamente regularizadas, o que pode gerar consequências desde um distrato contratual à medidas mais severas, como a busca pelo judiciário.

Na pior das hipóteses, pode ainda haver divergência entre as informações de área constantes no Registro de Imóveis e no planejamento da Prefeitura, ocasionando a temida retificação de área.

Todos esses problemas podem ser verificados previamente, resolvidos e até evitados, pois a incorporação imobiliária é o documento que regularizará a obra e solucionará questões que, muitas vezes, só serão visualizadas quando da finalização da obra.

Buscando revestir a obra e as negociações que a entornam com a segurança proporcionada pelo registro da incorporação imobiliária, ela se torna indispensável e, acima de tudo, garantidora de direitos recíprocos entre construtor e comprador.

Não há como se falar em segurança jurídica na comercialização de imóvel sem a respectiva incorporação, pois ela é inexistente, além de ser ilegal.

Comercializar unidades autônomas futuras inexistindo uma incorporação imobiliária é um risco que não vale a pena ser corrido, pois suas consequências são severas e podem comprometer a obra, acarretando, inclusive, em um prejuízo financeiro inestimável e que é facilmente evitável.

Desta forma, o registro da incorporação imobiliária é um investimento na obra imprescindível do construtor, devendo ser tratado como uma das prioridades.

 

Eduardo Cordova

WhatsApp chat