A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. Sua existência é de fundamental importância, pois basta imaginar que, caso fosse condição para a abertura de uma atividade comercial a aquisição de um imóvel, a ampla maioria das lojas, escritórios, restaurantes e etc., atualmente existentes, jamais teriam aberto suas portas. Com isso, a locação fomenta a economia, possibilitando o sucesso de novos negócios e empreendedores, que em muitas das vezes possuem uma boa ideia, mas não de capital suficiente para, ao mesmo tempo, implantá-la e adquirir um imóvel.
Sabendo disso, o legislador editou a Lei n. 8.245/91, a Lei de Locações, que, nos seus artigos 51 e 71, estabelecem condições para a chamada ação renovatória, possibilitando ao locatário do contrato de locação comercial o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que cumpridos alguns requisitos. Cuida-se da conciliação do direito de propriedade para com a sua função social, um verdadeiro princípio da atividade econômica, segundo dispõe a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 170, inciso III.
Isso porque, caso prevalecesse de forma absoluta o direito do locador à propriedade do imóvel locado, se tornaria inviável o investimento do comerciante, causando instabilidade à atividade comercial. Em outras palavras, uma vez celebrado o primeiro contrato de locação, ao seu termo final o próprio sucesso do negócio poderia, paradoxalmente, trabalhar ao desfavor do próprio comerciante, haja vista que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o olhar de terceiros, interessados na operação ali desenvolvida, aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. Resultado disso é que o comerciante, na sua condição de locatário, ficaria refém aos azares de uma especulação.
A expressão fundo de comércio, em linhas gerais, se refere ao conjunto de bens físicos, como máquinas e instalações, e incorpóreos (clientela, faturamento, entre outros), que foram adquiridos pelo locatário para o estabelecimento. Em suma, trata-se da valorização do ponto comercial como um todo. Como consequência do sucesso do negócio, o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais, e inexistindo uma proteção, seria atraente para o proprietário valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto, tão logo quanto possível, à lei da oferta e da procura. Isso tudo em flagrante prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel: o comerciante.
À vista disso, a Lei de Locações impôs alguns requisitos básicos para a renovação compulsória do contrato de aluguel comercial, quais sejam, de que (i) tenha sido celebrado contrato por escrito e com prazo determinado; (ii) mínimo de cinco anos ininterruptos de relação contratual; e (iii) que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Por outro lado, há evidentemente exceções à compulsoriedade da renovação, como no caso de determinações do Poder Público intervindo no imóvel, de utilização pelo próprio locador, não atendimento da proposta do locatário ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, existir proposta de terceiro em melhores condições etc. Ainda, o direito à renovação deve ser exercido em não mais que um ano e não menos que seis meses antes do fim do prazo contratual.
Nesse contexto, a proteção ao fundo de comércio de justifica com nitidez, equilibrando a relação contratual perante locador e locatário, bem ainda a existência do comércio perante a sociedade, atendendo de uma só vez ao escopo constitucional da asseguração do direito à propriedade e sua função social.
Publicado por:
Alexandre Ribeiro
- Advogado do escritório Silva & Silva Advogados Associados, atuante na área Cível.
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